Księga wieczysta – wszystko co musisz wiedzieć

Księgę wieczystą można potocznie nazwać dokumentem tożsamości nieruchomości. Jest to najważniejszy dokument dotyczący niemalże każdej nieruchomości. Znajdują się w niej wszystkie najważniejsze informacje związane z nieruchomością, dla której została przygotowana. Dane w niej zawarte pozwalają między innymi na uniknięcie nieporozumień w czasie zakupu nieruchomości. Co dokładnie zawiera księga wieczysta i kiedy warto do niej zajrzeć ?

Jak zbudowana jest księga wieczysta ?

Księga wieczysta składa się z IV działów, z tym że pierwszy dział podzielony jest na dwie części. W każdym dziale umieszczone są odrębne informacje dotyczące nieruchomości. Wygląda to następująco:

• dział I – część oznaczona I-O to „Oznaczenie nieruchomości”. Znajdują się w niej dokładne informacje pozwalająca na identyfikację nieruchomości. W tej części podane są dane dotyczące położenia, wymiaru powierzchni, rodzaju nieruchomości. Są to dane pochodzące z ewidencji gruntów. Część oznaczona I-Sp to „Spis spraw związanych z własnością”. W tej części księgi wieczystej można znaleźć informacje dotyczące własności nieruchomości – czy jest ustanowiona na niej służebność gruntowa, czy jest we współwłasności lub czy występuje użytkowanie wieczyste;
• dział II – „własność” w tym dziale znajdują się wszelkie dane właściciela (właścicieli) nieruchomości lub osoby, która ją użytkuje wieczyście. W tym dziale znajdują się też informacje dotyczące tego, w jakiej części poszczególne osoby władają nieruchomością, jeśli występuje więcej niż jeden właściciel;
• dział III – „prawa, roszczenia i ograniczenia” wpisywane są tutaj wszelkie obciążenia na nieruchomości, za wyjątkiem hipoteki. W tym dziale umieszczane są między innymi informacje o służebności osobistej i gruntowej, wzmianki o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, postępowaniu wywłaszczeniowym czy przygotowaniu i zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży;
• dział IV – „hipoteka”. W tym dziale dokładnie określone są wysokości hipoteki, ich waluty i zakres, w jakim obciąża ona nieruchomość. W tej części księgi wieczystej określone jest także, kto jest wierzycielem i czy hipoteka jest przymusowa.

Gdzie można sprawdzić treść księgi wieczystej?

W ostatnich latach nastąpił proces migracji ksiąg wieczystych, co znacznie ułatwiło dostęp do nich dla przeciętnego człowieka. Treść księgi wieczystej można sprawdzić na kilka sposobów, ale zawsze musimy znać jej numer. Można go uzyskać między innymi w Starostwie Powiatowym lub korzystając ze specjalnych wyszukiwarek online, gdzie można wyszukać numer księgi wieczystej po jej adresie lub numerze działki.

Z numerem księgi wieczystej możemy udać się do Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych (księgi wieczyste można sprawdzić w dowolnym mieście – dzięki ich migracji nie trzeba jechać do miasta, w którym znajduje się nieruchomość).

Drugim sposobem na zapoznanie się z treścią księgi wieczystej jest skorzystanie ze strony internetowej  W celu sprawdzenia tego, co zostało zapisane w księdze wieczystej dla wybranej nieruchomości należy znać jej dokładny numer, który wpisuje się w oknie wyszukiwania.

Kiedy warto sprawdzić treść księgi wieczystej?

Z uwagi na to, że przepisy zawarte w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotekach określają, że występuje zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jej treść zawsze należy poznać przed podjęciem decyzji o zakupie danej nieruchomości. Takie działanie pozwala na zminimalizowanie ryzyka tego, że kupi się nieruchomość z obciążeniami np. hipoteką, służebnością osobistą czy przesyłu. Dodatkowo warto wiedzieć, że treść księgi wieczystej jest jawna, czyli każdy może ją sprawdzić w dowolnym momencie. Dlatego, nawet jeśli właściciel nieruchomości nie ma księgi lub nie chce podać jej numeru potencjalny nabywca po zdobyciu numeru księgi wieczystej przypisanej dla nieruchomości, może zapoznać się z jej treścią. Trzeba przy tym pamiętać, że z uwagi na fakt, iż treści księgi wieczystej są jawne, nie można w niektórych sytuacjach prawnych zasłaniać się ich nieznajomością.

Księgę wieczystą warto sprawdzić w kilku mniej lub bardziej oczywistych sytuacjach:

1. Przed zakupem nieruchomości, by sprawdzić stan prawny nieruchomości.
2. W trakcie rozmów z kontrahentem biznesowym, by sprawdzić jego wiarygodność.
3. Gdy chcesz wynająć nieruchomość, by sprawdzić kto jest faktycznym właścicielem nieruchomości.
4. Interesujesz się działką, mieszkaniem lub domem, ale nie wiesz kto jest właścicielem nieruchomości.
5. Gdy potrzebujesz sprawdzić, czy ktoś nie „uciekł” ze swoim majątkiem w obliczu długów.

Podsumowanie

Wyszukiwanie ksiąg wieczystych po adresie lub numerze działki jest relatywnie nową ogólnodostępną opcją. Jest to bardzo wygodne w sytuacji, gdy szybko lub w dyskretny sposób chcesz dowiedzieć się szczegółów na temat jakiejś nieruchomości. Wyszukiwarka KW pozwala za relatywnie niewielkie pieniądze przyśpieszyć proces znalezienia księgi wieczystej. Nie jest w 100% kompletne, gdyż baza nieruchomości z terenu całej Polski jest gigantyczna. Zawiera ok. 50 milionów danych o nieruchomościach. Baza jest cały czas aktualizowana na bieżąco. Daj znać koniecznie, czy korzystałeś z tej opcji, gdyż sam jestem ciekaw opinii osób szukających numeru księgi wieczystej po adresie lub numerze działki.